Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l'acheteur ne sont plus d'environ 5% mais seulement d'environ 1%. Les autres frais sont inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.
En contrepartie de cette réduction consentie à l'acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur : la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière. Si par exemple le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), cela signifie que cette somme comprend le prix Hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,60% (soit 32.776 euros). Si le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 euros TTC, la TVA comprise dans cette somme a été de 24.582 euros. Il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. Il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 euros diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros. Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières.

Si le logement que vous vendez n'est pas votre résidence principale vous devrez en plus signer une déclaration de plus-value et éventuellement payer l'impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c'est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l'impôt correspondant sur le prix de vente. Enfin il faut savoir que seule la première vente faite dans le délai de 5 ans depuis l'achèvement des travaux est sous le régime de la TVA immobilière. A quelques jours près votre logement sera ou ne sera pas soumis à la TVA. Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier auprès de son notaire le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en tenant compte de cette particularité. La TVA s'applique parfois à une partie de la maison seulement (agrandissement). Si la question est étudiée dès le départ avec le notaire tout ira bien.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ? C'est un contrat par lequel vous donnez le droit à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt. Le prix de la vente sert à rembourser la somme empruntée. Dès l'achat, vous êtes propriétaire de votre bien, mais vous donnez ce pouvoir à la banque en cas de non remboursement. Pour consentir une hypothèque à la banque, il vous faudra signer, soit un acte spécifique chez votre notaire, soit des clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien. Le notaire en transmettra ensuite une copie au bureau des hypothèques. Bien entendu, les frais de cet acte sont à votre charge.

Mais il existe plusieurs sortes de garanties hypothécaires et certaines sont moins lourdement taxées que d'autres. Tout dépend de la situation juridique et de la nature du prêt. Dans certains cas, vous donnerez à la banque une hypothèque conventionnelle, soumise à une taxe calculée sur le montant de l'emprunt. Vous payerez également d'autres frais complémentaires : salaire du conservateur des hypothèques, émoluments du notaire, taxe sur la valeur ajoutée et débours. Dans d'autres cas, vous consentirez à la banque un privilège de prêteur de deniers, exonéré de cette taxe, donc plus économique, sans pour autant présenter d'inconvénient pour vous ou votre banque.

Enfin, notez que les frais sont réduits pour les prêts conventionnés et les prêts à taux zéro. N'oubliez pas de vérifier que votre banque demande bien à bénéficier de la garantie la moins onéreuse pour vous, avant d'accepter votre prêt. Et n'hésitez pas à consulter le spécialiste de ces questions, votre notaire. En fonction des conditions juridiques de votre achat et de votre emprunt, il vous indiquera la meilleure solution et, au besoin, prendra contact avec votre banque. Un renseignement vous évitera de mauvaises surprises ou des frais inutiles. Bien conseillé par votre notaire, vous paierez le juste prix.

Sachez que le rôle de la caution consiste à prendre la place du débiteur (celui qui doit payer) en cas de défaillance de celui-ci. La caution doit payer les mensualités à la place de l'emprunteur ou le loyer à la place du locataire. Le créancier (celui à qui on doit payer) peut ainsi se retourner contre la caution et même faire vendre tous ses biens. Ce système appelé "cautionnement personnel" est très efficace pour ne pas dire brutal dans certains cas. En effet si le document que vous avez signé prévoit que vous êtes "caution solidaire" le créancier peut s'adresser directement à vous pour être payé sans avoir à solliciter au préalable l'emprunteur ou le locataire. On dit que vous avez renoncé au "bénéfice de discussion". En revanche, si vous êtes "caution simple" la banque ou le propriétaire doit d'abord s'adresser à l'emprunteur ou au locataire.

Par ailleurs, si d'autres personnes sont également cautions du même emprunteur ou du même locataire votre situation varie selon les cas. Une caution peut parfois se retourner contre les autres cautions. Si votre engagement prévoit la renonciation "au bénéfice de division", vous pouvez être amené à payer la totalité de la dette. Sinon, la dette de l'emprunteur ou du locataire sera divisée entre les différentes cautions et vous n'en paierez qu'une partie. Néanmoins même une part de la dette peut, si elle est importante, vous faire perdre tous vos biens. C'est pourquoi, à côté du cautionnement "personnel" il existe le cautionnement "réel" (ou hypothécaire) qui consiste à engager un seul de ses biens, une maison ou un appartement. La caution peut aussi, par exemple, engager un portefeuille de valeurs mobilières, au moyen d'un nantissement.
Enfin, la durée du cautionnement peut être soit de la durée de la dette, soit d'une durée inférieure.

Ne vous engagez jamais à la légère. Renseignez vous auprès de votre notaire. Spécialiste de la famille et des contrats, il vous conseillera une solution adaptée et vous renseignera sur la portée de vos engagements. De même si vous sollicitez une caution, prenez contact avec lui. La mise en oeuvre d'une caution peut se révéler difficile et votre garantie illusoire !

En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente.

Ces frais, couramment appelés à tort «frais de notaire», s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l'Etat. Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est triple : (1) il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l'Etat et aux collectivités locales (pour environ 8/10). Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet, les impôts ne concernent pas seulement ce que vous gagnez (impôt sur les revenus, CSG,... ) ni ce que vous possédez (taxes foncières, ISF,... ). L'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.
(2) Les autres types de frais son appelés déboursés (1/10) : coût des documents d'urbanisme, du bureau des hypothèques, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents..
(3) Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler (1/10) qui sert à faire fonctionner l'office notarial et à rémunérer le notaire.
Le tarif comprend en outre des sommes proportionnelles et d'autres fixes, (en fonction de la nature des actes) ainsi que des honoraires, librement convenus entre le notaire et son client.
Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque. Le notaire assure une mission de service public et se trouve soumis à un tarif obligatoire fixé par le ministre de la Justice et applicable dans toute la France. Lui seul peut vous fournir une information précise et des explications détaillées.

Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d' habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Dans un souci de protection du consommateur ; le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.

Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.

Les diagnostics établis avant le 1 novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée. Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d'être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé. Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d'une meilleure information et protection du consommateur.

Le permis de construire reste obligatoire pour la réalisation des constructions neuves, ainsi que pour certains travaux exécutés sur des constructions existantes. Il restera également obligatoire pour certains changements de destination (d'usage).

Les constructions neuves – le principe sera l'obligation de l'obtention d'un permis de construire mais un futur décret fixera une liste de travaux réalisable après une simple déclaration ou même ne nécessitant aucune démarche particulière. Il s'agira de travaux de faible importance.

Les travaux sur des constructions existantes – le futur décret précisera quels travaux et quels changements de destination (ou d'usage) devront être précédés d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.

Les constructions saisonnières qui sont démontées et réinstallées à intervalles réguliers devront être autorisées par un permis de construire. Les constructions temporaires seront plus libres. Les constructions précaires (ou provisoires) devront être autorisées par un permis de construire précaire qui pourra exceptionnellement déroger aux règles d'urbanisme.

Le permis de démolir – il sera obligatoire dans les secteurs protégés définis par la nouvelle réglementation. En dehors de ces secteurs chaque commune décidera de l'instaurer ou non sur tout ou partie de son territoire.

Le permis d'aménager ou la déclaration préalable – cette nouvelle autorisation ou cette nouvelle déclaration sera nécessaire pour réaliser certains travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols. La liste en sera fixée par le futur décret.

Certains types de travaux seront soumis à la délivrance d'un permis d'aménager et d'autres à une déclaration préalable dont l'instruction sera simplifiée (par exemple les clôtures ou les petits projets). Le permis d'aménager ou la déclaration préalable sera également applicable en cas de division de terrains en lots (opération de lotissement). Le permis d'aménager sera également applicable à la création d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs.

Les délais de traitement des dossiers de demande par la mairie devraient à l'avenir être plus fiables car ils seront obligatoires. En principe les délais de traitement des demandes devraient être les suivants: un mois pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire des maisons individuelles, et trois mois pour les permis des autres constructions (professionnelles, commerciales, agricoles, etc). Une majoration de ces délais sera prévue par le décret si des consultations spéciales sont imposées (par exemple celle de l'architecte des Bâtiments de France lorsque le projet se trouve en zone de monument historique). Cette majoration ne sera possible pour l'administration que si elle a été notifiée au demandeur dans le mois du dépôt de la demande. Elle ne pourra pas être modifiée ensuite.

Les pièces à fournir lors du dépôt de la demande seront fixées par le décret. Aucun autre document ne pourra être exigé par l'administration. La mairie aura un mois à partir du dépôt de la demande pour réclamer les pièces manquantes au demandeur. Les délais commencent à courir quand le dossier est complet mais les pièces manquantes que la mairie aurait oublié de réclamer dans le mois du dépôt de la demande n'empêcheront pas le délai d'instruction de courir. Les mairies seront certainement très vigilantes pendant ce mois !

Toutefois il existe une règle curieuse et assez dangereuse pour les propriétaires en cas de délivrance d'une autorisation de construire sur la base d'un dossier incomplet. En effet une telle autorisation est illégale et peut être retirée par la mairie ou être annulée plus tard par le juge. Les demandeurs auront tout intérêt à bien veiller à la fourniture d'un dossier complet au risque d'être propriétaire d'une maison construite "sans permis". Les conséquences peuvent être lourdes (poursuites pénales, civiles, revente et assurance difficiles). Le contrôle de la conformité des travaux pourra être tacite.

Le bénéficiaire de l'autorisation de construire devra, en fin de travaux, déposer une déclaration d'achèvement des travaux en mairie. Après l'écoulement d'un certain délai qui sera fixé par le décret et si la mairie de fait aucune observation la construction sera réputée conforme. Mais l'administration pourra, pendant ce délai, contrôler que les travaux ont été effectuées conformément à l'autorisation accordée. Dans certains cas ce contrôle sera systématique. En cas de non conformité le propriétaire devra se mettre en conformité ou obtenir une autorisation modificative, sinon des poursuites pénales pourront être engagées pendant trois ans à compter de l'achèvement.

Si vous avez des projets n'hésitez pas à en parler à votre notaire. Il vous aidera à anticiper et à vous organiser dans les meilleures conditions possibles.